从“8·28”新政到重点城市楼市表现，

房地产市场被政策“焐热”了吗？

今年“金九银十”，房地产市场出现了一些值得关注的新变化。

9月以来，商品住房销售制度改革政策陆续落地，北京、上海、广州、深圳相继出台实施意见；与此同时，部分重点城市二手房成交有所改善，一些核心区域、产品力较强的新房项目也受到市场关注。

但如果把政策和成交数据放在一起看，市场并不是简单地全面回暖：重点城市二手房成交同比增长，新房成交面积却仍然下降；一线城市9月房价环比出现不同程度上涨，但同比表现仍有分化；个别项目热销，也不能代表整个城市的库存压力已经消失。

那么，“8·28”新政究竟改变了什么？四座一线城市又采取了哪些具体措施？经历今年的“金九银十”，楼市是否真的开始回暖？我们不妨从政策、城市和成交数据三个维度重新审视。

01

“8·28”新政重磅落地，房地产销售制度迎来“里程碑式”调整？

2026年8月28日，住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局联合印发《关于完善商品住房销售制度的通知》（建房规〔2026〕3号），提出完善商品住房预售管理、有序推进现房销售、加强项目资金监管和开发建设管理，并推动“交房即交证”。

其中，最受关注的是预售条件和现房销售制度的调整。

在预售管理方面，商品住房项目实行预售的，单体建筑应完成主体结构封顶，具体条件由各地根据实际情况确定；购房人支付的首付款、个人住房贷款等购房资金应全部存入资金监管账户，项目达到竣工验收及相关配套交付条件后，方可解除资金监管。

现房销售方面，新出让土地的商品住房项目，以及已出让土地但尚未取得建设工程规划许可证的项目，优先选择现房销售；已经取得建设工程规划许可证的项目，鼓励实行现房销售。通知施行前已取得建设工程规划许可证的项目，预售条件和预售资金监管等按原有政策规定执行。

因此，“8·28”新政并不意味着全国所有新房项目从当天起一律取消预售、全面改为现房销售。更准确地说，这是通过提高预售管理要求、加强资金监管，并对新增项目优先推动现房销售，逐步调整商品住房销售制度。

对购房者而言，政策有助于强化交付保障；对房企而言，现房销售意味着资金占用周期可能拉长，预售门槛提高也会影响融资安排和开发节奏。未来，企业的资金实力、融资能力和项目运营能力可能更加重要。

02

北京、上海、广州、深圳，四座超一线城市如何细化8.28新政？

国家政策出台后，四座超一线城市陆续发布实施意见。总体方向相近，但在现房定金比例、在途项目过渡安排、个人按揭贷款发放和土地出让价款缴纳等方面，仍有具体差异。

北京：预售门槛提高，现房销售同步推进

北京于9月24日发布实施意见。8月28日后新发布土地出让公告的商品住房项目，申请预售时单体建筑应完成主体结构封顶，预售资金实行全额、全过程监管；新公告出让土地的项目优先选择现房销售。北京现房定金一般不超过房屋总价款的1%，并推行主办银行制度；符合条件的土地出让价款可分期缴纳，首付款不低于50%，余款可在合同签订后两年内缴清。

上海：强化资金监管，兼顾项目融资和供应衔接

上海于2026年9月28日发布实施意见。新公告出让土地的商品住房项目申请预售时，同样须达到主体结构封顶要求，并实行预售资金全额、全过程监管；现房定金一般不超过总价款的3%。上海还推行主办银行制度，符合条件的土地出让价款余款原则上可在一年内缴清，经规定程序决策后可再延长一年，并对部分在途项目设置过渡安排。

广州：加强预售监管，保留在途项目过渡空间

广州于2026年9月30日发布实施意见。新公告出让土地的商品住房项目实行预售时，单体建筑应完成主体结构封顶；部分符合条件的在途项目，经备案并加强资金监管后，可在2027年底前按原有预售条件申请预售。广州现房定金不得高于总价的5%，并支持项目分期、分栋开发，优化审批流程。

深圳：提高预售要求，强调融资与项目管理协同

深圳于2026年10月15日发布实施意见。对于8月28日后新发布土地出让公告的商品住房项目，申请预售时单体建筑应完成主体结构封顶，预售资金实行全额、全过程监管；现房定金一般不超过总价款的3%。深圳同时推行主办银行制度，并明确相关项目个人住房贷款（含公积金贷款）在竣工备案后方可发放；土地出让价款首期缴纳比例不低于50%，余款原则上在一年内缴清，特殊项目可按规定延长。

总体来看，四座超一线城市的政策都在提高预售管理要求、推动现房销售，但并非简单地要求所有项目立即转为现房销售。各地对在途项目的分类、资金监管方式和定金比例存在差异，体现的是在加强购房保障的同时，尽量减少政策切换对正常开发和市场供应的冲击。

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“金九银十”成交数据出炉，四座超一线城市“暖意”如何？

政策调整之后，市场发生了哪些变化？成交数据可以提供一个观察窗口，但需要注意，不同机构的监测城市、统计对象和统计周期并不相同，不能把不同口径的数据直接拼接比较。

根据中指研究院2026年10月29日发布的市场监测报告：10月1日至28日，重点20城二手住宅成交套数同比增长20%，增幅较上月扩大；同期重点30城新建商品住宅成交面积同比下降13%。

图：重点20城二手房周度成交套数及同比走势

 「数据来源：中指研究院，2026 年 10 月」

这两组数据呈现出比较明显的分化：重点城市二手住宅交易活跃度有所改善，但新房成交面积仍然承压。

图：重点30城新建商品住宅周度成交面积及同比走势

「数据来源：中指研究院，2026 年 10 月」

如果把视角进一步聚焦到北京、上海、广州、深圳，城市之间的差异也比较明显。

北京：二手房成交改善，新房成交面积同比增长

中指研究院数据显示，10月1日至28日，北京二手住宅成交约1.1万套，同比增长9%；同期北京新建商品住宅成交面积同比增长28%。

中指研究院在报告中指出，北京新房成交增长与前期供应放量有关。由此可见，单月新房成交增长既可能反映需求释放，也会受到供应节奏和网签时点影响，不能简单理解为购房需求全面大幅增加。

上海：二手房成交相对活跃，新房成交仍有压力

中指研究院数据显示，10月1日至28日，上海二手商品房成交约2.1万套，同比增长32%；同期上海新建商品住宅成交面积同比下降1%。

从价格数据看，国家统计局公布的9月上海新建商品住宅销售价格环比上涨0.2%，二手住宅销售价格环比上涨0.5%。成交和价格指标均显示，上海二手房市场在这一阶段相对活跃，但新房成交面积同比仍略有下降。

广州：价格环比改善，新房成交面积仍同比下降

国家统计局数据显示，2026年9月广州新建商品住宅销售价格环比上涨0.2%，二手住宅销售价格环比上涨0.1%。但中指研究院数据显示，10月1日至28日，广州新建商品住宅成交面积同比下降6%。

这说明价格环比改善与成交规模扩大并不是一回事。对于广州而言，后续仍需观察成交量能否持续改善，以及价格变化能否从少数区域和项目扩展到更广泛的市场。

深圳：新房成交面积同比下降，二手房需看同口径数据

中指研究院数据显示，10月1日至28日，深圳新建商品住宅成交面积同比下降8%。

对于深圳二手住宅市场，当前中指研究院这份城市对比数据未披露深圳二手住宅同口径同比成交数据，因此不宜将其他机构不同统计范围、截止日期的数据直接并列比较。

综合来看，四座超一线城市10月新房成交面积表现并不一致：北京同比增长，上海、广州、深圳同比下降；二手房方面，中指研究院披露的北京、上海数据则保持同比增长。整体市场并非同步反弹，而是呈现出城市之间、新房与二手房之间的分化。

四座超一线城市10月成交表现对比

「注：数据为中指研究院2026年10月1日至28日监测；新房为成交面积同比，二手房仅列报告披露的北京、上海数据。」

从成交数据到楼盘现场：部分优质项目也出现了较高热度

如果说宏观成交数据反映的是市场整体变化，那么具体楼盘的销售表现，则能让我们更直观地感受到政策落地后的市场温度。

北京方面，部分新盘开盘表现亮眼。北京大兴区未来元著9月27日开盘，项目方销售喜报显示，开盘2小时销售金额达到15亿元、去化率100%；9月19日开盘的湖映天青，首批296套房源也宣布售罄。上述数据来自项目方发布，并非政府网签统计。

「北京大兴区一项目营销中心。图片来源：每日经济新闻，2026 年 9 月」

上海方面，部分项目认购热度较高。嘉定新城的象屿金茂·满嘉在9月16日结束第二批次认购，推出135套房源，累计录得488组认购，认购率达到361%，认购组数创下嘉定区2025年以来新盘开盘认购组数新高。相关报道还提到，项目在政策调整后咨询量有所增加，首个周六单日接待访客超过170组。值得关注的是，361%属于认购率，并不等同于实际成交率或开盘去化率；项目表现也与自身产品、价格和区域需求等因素有关。

广州方面，市场人气出现回升。广州白鹅潭·榕诚湾在8月29日至30日周末的到访量较平时上涨约5倍。广州市住建部门提供的数据还显示，8月1日至26日全市一手住宅网签面积同比增长18.6%。到访量反映看房意愿，能否转化为持续成交仍需观察后续网签数据。

深圳方面，核心区域高端住宅项目表现突出。10月24日开盘的南山华侨城璟云台成为近期豪宅市场的一个关注案例。根据克而瑞深圳区域监测，该项目推出的23套预售住宅，开盘当天去化率达到90%以上，相关数据为华侨城公开口径。项目备案均价约20.56万元/平方米，房源总价在4200万元以上，属于典型的高端住宅项目。在市场整体仍处于分化修复阶段的背景下，核心地段、高端产品仍然具备较强的市场吸引力。

这些案例说明，政策调整后，部分城市和优质项目确实出现市场热度，但热销项目多集中在核心地段，或具备较强产品竞争力。单个项目的高去化率，并不意味着整个城市楼市已经回暖。当前市场更接近结构性修复：部分需求正在释放，不同城市、区域和产品之间仍有明显差异。

04

为什么成交量有所回升，楼市却还不能说“全面回暖”？

如果只看重点20城二手住宅成交套数同比增长20%，很容易得出楼市已经开始复苏的结论。不过，仅凭这一组数据就判断楼市已经全面复苏，显然还不够充分。当前市场的改善，至少存在三个值得关注的结构性特征。

1. 新房市场的热销，更多集中在产品和区位具备优势的项目

近期部分热销项目通常配套成熟、产品力较强、定价相对合理。购房者更加重视交付保障、户型设计、社区品质、周边配套和价格，产品与价格竞争力不足的存量项目仍可能面临销售压力。市场不是没有需求，而是购房者的选择更加挑剔。

2. 二手房成交增长，不完全代表新增购房需求增加

二手房价格、成熟社区配套、即买即住和交付确定性，可能吸引部分购房者；改善型家庭也可能先卖旧房、再买新房或二手房。这类置换需求与首次置业等新增需求并不相同。因此，还需结合挂牌量、成交价格、议价空间和成交周期综合判断。

3. 现房销售新政的长期影响，可能比短期成交刺激更值得关注

现房销售和预售门槛提高，会影响房企资金占用、融资安排及项目开发节奏，但相关影响传导到土地供应、新开工和新房上市需要时间，不一定立即体现在今年成交数据中。其实际影响还取决于各地土地供应、在途项目过渡安排、房企融资能力和市场需求。

05

“金九银十”之后，楼市真正需要关注什么？

回到最初的问题：经历今年的“金九银十”，房地产市场究竟回暖了吗？

综合政策变化与近期市场数据来看，部分核心城市和优质项目已经出现修复信号，但从全国范围看，房地产市场距离全面企稳仍有一段距离。接下来，相较于某个月份的成交量，我们更应该重点观察以下三个方面。

第一，成交量能否持续改善。

如果市场成交增长只是集中在政策出台后的短期释放，后续又迅速回落，那么这种改善的持续性就值得怀疑。只有当成交量能够在后续月份保持相对稳定，才能说明购房需求正在逐渐恢复。

第二，价格能否形成更加稳定的预期。

国家统计局数据显示，2026年9月一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.1%，二手住宅销售价格环比上涨0.2%。其中，北京、上海、广州、深圳新房价格环比分别为-0.2%、+0.2%、+0.2%、+0.3%；二手住宅价格环比分别为+0.1%、+0.5%、+0.1%、+0.2%。

不过，环比上涨并不等于同比上涨，也不意味着价格已经进入全面上行通道。9月一线城市新房价格同比仍下降0.5%，二手住宅价格同比下降1.5%；其中上海同比上涨，北京、广州、深圳同比仍下降。未来需要关注的，是这种改善能否持续，以及是否从少数优质项目扩展到更广泛的市场。

第三，房企投资和新房供应能否逐渐恢复。

房地产市场不仅要看居民是否愿意买房，也要看开发商是否愿意投资、拿地和开发新项目。如果成交改善，但开发投资、土地成交和新开工仍然低迷，市场供需循环就尚未完全恢复。

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写在最后

今年“金九银十”，房地产市场确实出现了一些积极变化：从“8·28”新政落地，到一线城市陆续出台实施意见，再到部分重点城市二手房成交改善、优质新房项目受到关注，市场释放出值得观察的修复信号。

但政策调整不等于市场立即反转，局部热销也不代表全国楼市全面复苏。对购房者而言，未来置业更需要关注城市基本面、区域供需关系和房屋本身的产品价值，而不是仅凭一轮政策或短期成交数据作出判断。

楼市的下半场，或许不再是所有城市一起上涨，而是不同城市、不同区域、不同产品之间的分化与重新定价。

“金九银十”即将结束，但房地产市场真正的考验，才刚刚开始。

原标题：金九银十即将收官，你所在的城市楼市回暖了吗？来源：螳螂财经